Чек-лист: 8 проверок до сделки

Задача бизнеса. Сколько человек будет в помещении одновременно, кто приходит без записи, что и как часто привозят.
Документы и обременения. Собственник, площадь, кадастровый номер, залоги и аресты по свежей выписке ЕГРН, полномочия подписанта.
Вид разрешённого использования. Подходит ли запись в ЕГРН вашей деятельности или её придётся менять.
Входы и маршрут клиента. Путь от метро до двери, отдельный вход с улицы, подъём на этаж для маломобильных посетителей.
Инженерия. Выделенная мощность, вода и канализация, вентиляция, нагрузка на перекрытие — под ваше оборудование.
Эксплуатация. Кто обслуживает общие системы здания, сколько стоит содержание, кто согласует вывеску.
Налоги. НДС в цене и налог на имущество: от какой стоимости его будут считать.
Бюджет до открытия. Цена, проект, ремонт, оборудование и платежи за месяцы, когда выручки ещё нет.

Первые пять пунктов проверяют до задатка. Последние три показывают, сколько будет стоить открытие и содержание помещения.

Сначала решите, для чего вам помещение

Удачный просмотр легко запомнить по свету и виду из окна. Неудачную покупку потом разбирают по другим признакам: не хватило мощности, клиенты не нашли вход, ремонт вышел дороже сметы. Поэтому до поиска адресов запишите, как будет работать ваш бизнес.

Для клиники перечислите кабинеты и оборудование, для офиса — рабочие места и переговорные, для шоурума — габариты экспонатов и то, как их будут заносить. Как такие требования ложатся на наше помещение, мы показали на страницах для медицинского центра, офиса и шоурума.

Отметьте, какие требования обязательны. Если без отдельного входа бизнес не работает, этот пункт проверяют первым. Так вы не потратите месяц на помещение, которое понравилось на фото, но вашему бизнесу не подходит.

Документы и обременения

Попросите у продавца свежую выписку ЕГРН и план помещения, а выписку для надёжности закажите и сами — через Госуслуги или сайт Росреестра. Сверьте собственника, площадь, кадастровый номер и раздел об ограничениях прав и обременениях.

Если в разделе об обременениях записана ипотека, продать помещение можно с согласия залогодержателя (ст. 37 закона «Об ипотеке»). Как в такой сделке проходят расчёты, мы разобрали в статье о покупке помещения, которое в залоге у банка.

С юристом проверьте полномочия того, кто подписывает договор, и что именно вы покупаете. Если стены на месте не совпадают с планом, это ещё не повод уходить. Но до задатка выясните, откуда разница и кто её узаконит.

При покупке части главный вопрос — станет ли она самостоятельным помещением со своим кадастровым номером и как поделят вход, лестницу и сети. Фраза «нарежем на лоты» на него не отвечает. Границы вашей части должны быть на плане с экспликацией.

Как проверка документов встраивается в сделку и что идёт после неё, описано в статье «Как проходит покупка коммерческого помещения».

Вид разрешённого использования и назначение

В ЕГРН у помещения указано назначение — жилое или нежилое — и может быть записан вид разрешённого использования (ВРИ). На рынке нежилые помещения без привязки к профилю называют помещениями свободного назначения (ПСН). От записи в реестре зависят налог на имущество и то, придётся ли её менять под ваш бизнес.

Если ВРИ совпадает с вашей деятельностью, менять ничего не нужно. Если нет, спросите кадастрового инженера, как изменить запись и сколько это займёт. Для клиники медицинский ВРИ — хороший старт, но лицензию выдают компании после проекта и санитарной проверки. Подробно разбираем это в статье о том, что нужно помещению для медицинской лицензии.

Входы и маршрут клиента

Доберитесь до помещения так, как будут добираться ваши клиенты. Выйдите из метро, найдите дверь без подсказки продавца и поднимитесь на нужный этаж. Засеките время: клиенту разница между тремя и десятью минутами пешком заметна, особенно зимой.

Если к вам придут пожилые люди, родители с колясками или посетители на креслах-колясках, пройдите весь путь: крыльцо, двери, подъём на этаж, коридор. У подъёмника узнайте, поместится ли в нём коляска с сопровождающим, работает ли он и кто отвечает за ремонт.

Приезжайте ещё раз в час пик и вечером: посмотрите, где остановиться машине, как освещён вход и открыт ли холл. Если второй вход идёт через общие помещения здания, узнайте у управляющей компании, по каким правилам ими пользуются, кто согласует вывеску и сколько стоит содержание.

Инженерия: мощность, вода, вентиляция и перекрытия

На вопрос «Вода есть?» почти всегда отвечают «да». Вам нужно другое: где точки подключения, сколько мокрых точек получится сделать и куда пойдёт канализация. С электричеством так же. Узнайте выделенную мощность по документам о техприсоединении и сложите мощность оборудования, которое будет работать одновременно.

Вентиляцию проверяют под будущую деятельность: где стоят установки, как пройдут воздуховоды, можно ли увеличить воздухообмен. Для тяжёлого оборудования узнайте, на какую нагрузку рассчитано перекрытие. По СП 20.13330.2016 норма для офисов и врачебных кабинетов — 2,0 кПа, это около 200 кг/м². Если сейф, архив или аппарат создают большую нагрузку, перекрытие проверит конструктор.

Два помещения, похожие на просмотре, могут разойтись в смете на миллионы: например, если в одном вентиляцию придётся делать заново. Поэтому в смете должны стоять конкретные позиции — какая установка, где пройдёт трасса, сколько это стоит.

Налоги: НДС и налог на имущество

Если продавец — плательщик НДС, налог включают в цену помещения или начисляют сверху: проверьте формулировку в договоре. С 1 января 2026 года ставка — 22%. Компания на общей системе налогообложения принимает этот НДС к вычету, и покупка обходится ей дешевле цены в договоре.

Вычесть НДС не получится у клиники, чьи медицинские услуги освобождены от налога (подп. 2 п. 2 ст. 149 НК РФ). То же касается компании на УСН, которая освобождена от НДС или платит его по ставкам 5% и 7% (разъяснения ФНС). В обоих случаях налог войдёт в стоимость помещения (ст. 170 НК РФ).

Налог на имущество организаций считают от среднегодовой стоимости помещения на балансе или от кадастровой — если объект включён в региональный перечень по ст. 378.2 НК РФ.

В Петербурге перечень на каждый год утверждает Комитет по контролю за имуществом и публикует его на сайте Администрации. Попадание в перечень зависит от назначения помещения и от того, как его фактически используют. Поэтому офис и клиника в одних и тех же стенах могут платить налог по-разному.

Подробный разбор с примерами для офиса и клиники — в статье «НДС при покупке коммерческого помещения».

Бюджет до открытия

Сложите цену, проект, ремонт, оборудование, подключения и расходы на сделку. Добавьте содержание помещения и платежи по кредиту за месяцы ремонта, когда выручки ещё нет. Если берёте кредит, считайте от текущих ставок: на 24 сентября 2026 года ключевая ставка Банка России — 14% (cbr.ru). Какие программы есть для бизнеса, мы собрали в статье о кредите на покупку помещения.

Резерв на непредвиденные работы берите из сметы, а не «10% на всякий случай»: у помещения без отделки и у готового офиса риски разные. Сравнить покупку с арендой поможет калькулятор покупки и аренды: в нём учтены кредит, индексация аренды и стоимость помещения в конце срока.

Как это применить к помещению на Витебском, 99к1

Теперь пройдём этот список на помещении, которое продаём мы.

Адрес и дорога. Витебский пр., 99к1, Московский район Санкт-Петербурга: около 260 м от метро «Купчино» — 3–4 минуты пешком. Это здание апарт-отеля IN2IT (Интуит): 988 апартаментов в этом корпусе, 1 521 — во всём комплексе IN2IT. Как добраться и что рядом — на странице о помещении в Московском районе.
Входы и этажи. Входная группа на 1-м этаже, основная площадь — на 2-м. Свой вход с улицы со стороны Дунайского проспекта и второй — из лифтового холла отеля. Для маломобильных посетителей есть подъёмник с 1-го на 2-й этаж.
Вид разрешённого использования. По ЕГРН — «помещения кабинета ВОП» (врача общей практики): помещение изначально оформлено под медицину.
Инженерия. Электричество 70 кВт, водоснабжение, отопление и вентиляция. Перекрытие рассчитано на 400 кг/м² — примерно вдвое больше нормы для офисов и врачебных кабинетов. Тяжёлое оборудование всё равно посчитает ваш проектировщик.
Состояние. Без отделки: перегородки кабинетов уже стоят, инженерные сети заведены, отделку вы делаете под свой проект. Окна на Витебский и Дунайский проспекты и во двор.
Цена и налоги. 178 025 000 ₽ за 712,1 м², или 250 000 ₽ за м². НДС 22% включён в цену и составляет 32 102 868,85 ₽. Продавец — юридическое лицо, собственник помещения; договор купли-продажи.
Обременение. По выписке ЕГРН на помещение зарегистрирована ипотека в пользу банка. Продажа идёт с согласия банка-залогодержателя; как правило, расчёты и снятие обременения проводятся одновременно, например через аккредитив. Порядок согласуем до подписания договора, актуальную выписку ЕГРН предоставим.
Покупка части. Помещение продаётся целиком. Можно обсудить покупку одной из трёх частей — примерно по 200 м². Границы частей A, B и C показаны на схеме на главной странице.

Вам остаётся проверить три вещи: ляжет ли ваш состав кабинетов на существующие перегородки, хватит ли 70 кВт на ваше оборудование и во что обойдётся отделка. План помещения и 3D-модель — на главной странице, там же цена и порядок сделки. Приходите на показ с проектировщиком: пройдём по всем кабинетам, покажем оба входа, подъёмник и места, где заведены сети.

Как выбрать коммерческое помещение: проверки до сделки