Купить или арендовать помещение для бизнеса: калькулятор и разбор

Когда покупка выгоднее аренды

Покупая за свои деньги, вы отдаёте их сейчас и получаете помещение, которое в конце срока можно продать. Арендуя, вы сохраняете деньги и каждый месяц платите аренду. Поэтому сравнивают две суммы: аренду и доход, который принесли бы ваши деньги за тот же срок. Калькулятор ниже считает это помесячно, с кредитом и продажей помещения в конце срока.

Тот же пример подробнее: помещение 712,1 м² на Витебском проспекте, 99к1, за 178 025 000 ₽. Допустим, похожее помещение вам сдают по 1 900 ₽ за м² в месяц — это 1 352 990 ₽ в месяц и 16,2 млн ₽ в год, 9,1% от цены покупки. Считаем на 10 лет, без кредита, роста цен и расходов собственника:

• при альтернативной доходности 0% перевес покупки — 162,4 млн ₽, то есть вся аренда за 10 лет;
• при 9,5% годовых варианты равны;
• при 10% годовых выгоднее уже аренда — примерно на 5,1 млн ₽.

Порог чуть выше доли аренды в цене (9,5% против 9,1%): аренду платят каждый месяц, а не одной суммой в конце года. Без индексации аренды порог не зависит от срока: за 5, 10 и 20 лет он один и тот же — 9,5%. Индексация поднимает порог и делает длинный срок выгоднее для покупки: если аренду повышают на 5% в год, порог за 10 лет — около 11,5%, за 15 лет — около 12,5%. Расходы собственника опускают его: при налоге на имущество, страховании и содержании на 3,1 млн ₽ в год равновесие сдвигается примерно к 7,6%.

Какую альтернативную доходность ставить

Ставьте доходность, которую ваши деньги реально получали бы в среднем за весь срок сравнения: на вкладе, в облигациях или в обороте бизнеса. Сегодняшняя ставка вклада для десяти лет не годится. На 24 сентября 2026 года ключевая ставка Банка России — 14%, а в базовом прогнозе регулятора инфляция возвращается к 4% в 2027 году (пресс-релиз от 11.09.2026).

Если деньги на взнос работают в обороте, ставьте доходность своего бизнеса, помня, что она тоже не гарантирована. Ноль в этом поле оставляйте только для проверки: при нуле калькулятор считает, что свободные деньги ничего не зарабатывают, и покупка выигрывает почти в любом сценарии.

Клинике переезжать дороже, чем офису

Для медицинского бизнеса главный риск аренды — вынужденный переезд. Ремонт под санитарные правила (с 1 сентября 2026 года действуют СП 2.1.4284-26, утверждённые постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 02.06.2026 № 20), вентиляция и подводка к оборудованию остаются в старых стенах. Новый адрес вносят в реестр лицензий, и помещение проверяют на соответствие лицензионным требованиям (ст. 18 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ). В Петербурге медицинские лицензии выдаёт Комитет по здравоохранению.

Если договор аренды не продлят или ставку поднимут, вложения в ремонт пропадут вместе с адресом, к которому привыкли пациенты. В калькуляторе внесите полную стоимость ремонта в поле «Отделка арендованного помещения» и укажите индексацию в поле «Рост аренды за год» — картина заметно меняется.

Помещение на Витебском проспекте, 99к1, изначально оформлено под медицину: по ЕГРН вид разрешённого использования — «помещения кабинета ВОП» (врача общей практики). Что это даёт клинике — на странице помещения под медцентр, требования к помещению до ремонта — в разборе про медицинскую лицензию.

НДС и амортизация: что меняется в налогах

Калькулятор налоги не считает, поэтому вводите все суммы в одной базе — либо все с НДС, либо все без.

• Компания на общей системе. НДС в цене — 32 102 868,85 ₽ — компания принимает к вычету (ст. 171 НК РФ). Вводите цену без НДС, 145 922 131,15 ₽, и аренду без НДС. Купленное помещение становится основным средством: его стоимость уменьшает налог на прибыль постепенно, через амортизацию, а аренда идёт в расходы сразу.
• Клиника с освобождёнными от НДС медицинскими услугами (подп. 2 п. 2 ст. 149 НК РФ). НДС из цены не вычитается и входит в стоимость помещения (ст. 170 НК РФ). Вводите цену с НДС. Если часть услуг облагается НДС, вычет будет частичным.
• Компания или ИП на УСН. НДС тоже входит в стоимость. На объекте «доходы минус расходы» покупку помещения учитывают в расходах после подачи документов на регистрацию права (ст. 346.16 НК РФ).

Как заполнить калькулятор

Основные поля видны сразу, а расходы, отделка, индексация и альтернативная доходность — в блоке «Дополнительно».

• Цена покупки. По умолчанию — всё помещение, 178 025 000 ₽ с НДС. Для одной из частей введите её согласованную цену.
• Аренда в месяц. Сумма за всю площадь похожего помещения: ставка за м² × площадь. Берите реальное предложение, которое вы рассматриваете или уже снимаете, и сравнивайте похожее с похожим — по площади, состоянию и району.
• Собственные средства, ставка и срок кредита. Из предложения банка. При 100% собственных средств кредит не считается.
• Период сравнения. Сколько лет вы планируете работать на одном месте.
• Расходы собственника в месяц. Налог на имущество, страхование, ремонт — только сверх того, что платил бы арендатор.
• Отделка купленного и арендованного помещения. Это два поля в блоке «Дополнительно»: помещение без отделки и готовый офис стартуют с разных сумм.
• Изменение цены объекта. По умолчанию ноль: через 10 лет помещение стоит столько же рублей, сколько сейчас. Попробуйте и минус 2–3% в год. Стоимость ремонта к будущей цене калькулятор не прибавляет.

Коммунальные платежи, одинаковые в обоих вариантах, можно не вводить вовсе. Нельзя только сравнивать аренду «всё включено» с покупкой, в которой забыли про содержание.

Как калькулятор считает кредит

Кредит считается аннуитетом — равными ежемесячными платежами при постоянной ставке: платёж = L × r / (1 − (1 + r)^(−n)), где L — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100), n — число месяцев, а знак ^ означает возведение в степень. Если период сравнения короче кредита, остаток долга вычитается из стоимости помещения в конце срока.

Банковский график может отличаться из-за даты выдачи, комиссий и отсрочек. Для плавающей ставки сделайте несколько расчётов с разными ставками. Ставки и льготные программы на осень 2026 года — в разборе кредита на покупку помещения.

Как читать результат

Калькулятор выводит две группы цифр. Денежные выплаты показывают, сколько денег уйдёт за период. Приведённые затраты учитывают ещё и доход, который деньги могли принести в другом месте, и помещение, которое остаётся после условной продажи. Вывод «выгоднее покупка» или «выгоднее аренда» делается по второй группе.

Поэтому покупка может требовать больше денег за срок и при этом обходиться дешевле по итогу. Отрицательные приведённые затраты на покупку появляются при высоком росте цены — это следствие ваших допущений, прибыль из них не следует.

Сохраните три расчёта: базовый, осторожный и с высокой альтернативной доходностью. Покупать стоит, если деньги на взнос не нужны бизнесу в обороте, вы собираетесь работать на одном месте лет десять и помещение подходит без больших переделок. Цена и условия — в блоке о цене, офисный сценарий — на странице офиса в собственность, сценарий салона или выставочного зала — на странице шоурума. Для покупки под сдачу нужна другая модель, с простоем и расходами, — она разобрана в материале для инвестора.