Кредит на покупку коммерческого помещения в 2026 году

Сколько нужно своих денег и какой будет платёж

Цена всего помещения 712,1 м² — 178 025 000 ₽ с НДС (цена и условия). При взносе 30% свои деньги на покупку — 53 407 500 ₽, кредит — 124 617 500 ₽. Это пример: минимальный взнос определяет банк, и у некоторых бизнес-кредитов он начинается от 5%.

Пример для кредита на 10 лет с равными ежемесячными платежами:

• по льготной ставке 10,5% — около 1,68 млн ₽ в месяц, проценты за весь срок — 77,2 млн ₽;
• по условной ставке 18% без льгот — около 2,25 млн ₽ в месяц, проценты — 144,8 млн ₽.

Сверх цены заложите деньги на оценку и оформление, проект, отделку, оборудование и месяцы до открытия. Если направить на покупку все свободные деньги, даже одобренный кредит не решит задачу запуска: открываться будет не на что.

НДС в цене и что с ним делать

В цене 178 025 000 ₽ — НДС 22%, это 32 102 868,85 ₽. Компания на общей системе налогообложения принимает его к вычету (ст. 171 НК РФ), и помещение обходится ей в 145 922 131,15 ₽. Но до вычета налог нужно заплатить в составе цены — своими или кредитными деньгами, это стоит учесть в графике.

Клиника, у которой медицинские услуги освобождены от НДС (подп. 2 п. 2 ст. 149 НК РФ), и компания на УСН этот НДС не вычтут: он войдёт в стоимость помещения (ст. 170 НК РФ). Для них реальная цена помещения — полная, с НДС.

Кто может вернуть НДС, как делить его при смешанной деятельности и когда налог восстанавливают, разобрано в статье «НДС при покупке коммерческого помещения».

Льготный кредит «ключевая минус 3,5»: кому он доступен

Программа стимулирования кредитования (ПСК) Корпорации МСП с субсидией Минэкономразвития даёт инвестиционные кредиты под ключевую ставку ЦБ минус 3,5 процентного пункта. При ключевой 14% это 10,5% годовых. Сумма — от 25 млн до 2 млрд ₽, срок — до 10 лет (условия на corpmsp.ru, проверено 24.09.2026). Покупка помещения для своего бизнеса — приобретение основного средства, то есть инвестиционная цель.

Главное условие — категория заёмщика. Программа открыта для:

• приоритетных отраслей: обрабатывающее производство; гостиницы и общественное питание; информация и связь; профессиональная, научная и техническая деятельность; экскурсионные услуги и креативные индустрии; транспортировка и хранение — только в СКФО, ДФО, Крыму и Севастополе;
• участников региональной программы повышения производительности труда;
• малых технологических компаний.

Компания должна быть в реестре МСП и не входить в группу с крупным бизнесом с долей больше 25%. Медицины и торговли в перечне нет: клинике, салону или шоуруму стоит уточнить в банке, подходят ли они по другим основаниям, и параллельно запросить обычный кредит. Если же вы покупаете офис в собственность для IT-компании, проектного или инженерного бюро, ваша отрасль в списке есть.

Спросите в банке, фиксируется ли льготная ставка или меняется вместе с ключевой, есть ли сейчас лимит по программе и что будет со ставкой, если компания потеряет право на льготу. Следующее решение по ключевой ставке Банк России примет 23 октября 2026 года (пресс-релиз от 11.09.2026).

Обычный бизнес-кредит под залог покупаемого помещения

Если в льготную программу вы не попадаете, остаётся целевой кредит на покупку коммерческой недвижимости. Например, в одном из крупных банков такой кредит для бизнеса — до 500 млн ₽ на срок до 144 месяцев, взнос — от 5%, залог — само покупаемое помещение, страхование залога обязательно (условия на 24.09.2026). Ставку банк называет после анализа компании.

Банк прежде всего смотрит, хватит ли выручки на платежи; залог для него — страховка на случай, если не хватит. Запросите предложения в двух-трёх банках на одинаковую сумму и срок и сравните их по полной стоимости кредита — с комиссиями и страховкой.

Если не хватает залога: поручительство фонда

Поручительство не снижает ставку, зато закрывает нехватку залога. В Петербурге его даёт Фонд содействия кредитованию малого и среднего бизнеса: по кредиту — до 100 млн ₽ и до 50% суммы долга, при этом собственное обеспечение заёмщика должно покрывать больше 30% кредита (условия фонда, проверено 24.09.2026). Фонд работает с банками-партнёрами, поэтому о поручительстве спрашивайте в своём банке вместе с заявкой на кредит.

Лизинг вместо кредита

Помещение можно взять и в лизинг: закон разрешает передавать в финансовую аренду здания и другую недвижимость, кроме земельных участков (ст. 3 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ). Лизинговая компания покупает помещение, вы платите ей по графику и после выкупа становитесь собственником.

До выкупа собственник — лизинговая компания, поэтому перепланировку придётся согласовывать с ней. Сравнивайте лизинг с кредитом по сумме всех платежей, включая аванс и выкупную цену. Поручительство петербургского фонда по лизингу — до 30 млн ₽.

Микрозаймы — на ремонт и оборудование

Государственные микрозаймы для малого и среднего бизнеса — до 5 млн ₽ на срок до 3 лет. Средневзвешенная ставка по итогам II квартала 2026 года — 8,6% (Корпорация МСП). На покупку помещения этого мало, а часть отделки или оборудования такими займами закрыть можно.

Ипотека для физлица и покупка части

Ипотека на коммерческую недвижимость для физлиц идёт с жёсткими лимитами. В одном из крупных банков, например, — до 60 млн ₽ для Петербурга, помещение до 600 м², взнос от 30,1%, ставка от 20,5% годовых (условия на 24.09.2026). Всё помещение 712,1 м² в эти рамки не проходит.

Помещение продаётся целиком. Можно обсудить покупку одной из трёх частей — примерно по 200 м² по предварительной схеме. По площади такая часть в лимит укладывается, но розничная ипотека ставит условия и самому объекту — назначение по ЕГРН, этаж, тип здания.

До заявки покажите банку выписку ЕГРН и план выбранной части. Для кредита часть должна стать самостоятельным объектом в ЕГРН; порядок и сроки этого обсуждаем в переговорах о покупке части.

Как купить помещение, которое в залоге у банка продавца

Помещение, которое продавец купил или построил в кредит, часто остаётся в залоге у его банка. Купить его, в том числе в кредит, можно: закон разрешает продать заложенную недвижимость с согласия залогодержателя (ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Задача сделки — чтобы вы заплатили один раз и получили помещение без чужого залога.

Обычно схема такая:

1. Банк продавца даёт письменное согласие на продажу и называет сумму, которую нужно погасить.
2. Вы и ваш банк открываете аккредитив на цену помещения: деньги заблокированы, пока не выполнены условия сделки.
3. В Росреестр подают документы на переход права и на ипотеку в пользу вашего банка, а банк продавца — заявление о погашении своей записи.
4. Банк исполняет аккредитив: долг продавца гасится, остаток получает продавец.

Порядок шагов 3 и 4 банки согласуют между собой. Главное, чтобы оплата продавцу и снятие старого залога были связаны одним условием.

Как это устроено у нас. По выписке ЕГРН на помещение зарегистрирована ипотека в пользу банка. Продажа идёт с согласия банка-залогодержателя; как правило, расчёты и снятие обременения проводятся одновременно, например через аккредитив. Порядок согласуем до подписания договора, актуальную выписку ЕГРН предоставим. Банк, который кредитует вас, увидит эту запись в выписке, поэтому скажите ему о ней при первой заявке: схему расчётов удобнее согласовывать сразу с обоими банками.

Все шаги сделки — от проверки продавца до регистрации и передачи ключей — в статье «Как проходит покупка коммерческого помещения».

Что подготовить для банка и что спросить в ответ

Для первого разговора понадобятся сведения о компании и группе, отчётность, действующие кредиты, сумма собственных денег и цель покупки. По помещению — цена, площадь, адрес, выписка ЕГРН и план; для проекта с ремонтом — предварительная смета и календарь запуска. Окончательный перечень документов назовёт банк.

В ответ просите не только процент: сумму выдачи, график, порядок платежей до открытия, требования к залогу и поручителям, комиссии, страхование, условия досрочного погашения и ограничения на сдачу помещения в аренду. Уточните, сколько действует решение банка и что будет, если залог оценят ниже цены покупки. Предложения удобно свести в одну таблицу по банкам.

С подтверждённой ставкой зайдите в калькулятор «купить или арендовать»: он покажет, что выгоднее при ваших условиях. Для клиники смотрите также страницу помещения под медцентр.