Шаг 1. Показ и главные условия

На показе вы смотрите помещение вживую и задаёте вопросы, которые не видны на плане: как устроены входы, где проходят сети, что с доступом для посетителей. После показа стороны фиксируют главные условия — что покупается, по какой цене, в какие сроки и как проходят расчёты. Обычно это короткий документ или письмо, без обязательств, но с понятным списком следующих шагов.

Шаг 2. Проверка помещения и продавца

Это самый важный шаг: ошибку, найденную до аванса, исправить проще всего. Проверьте:

Свежую выписку ЕГРН. Кто собственник, кадастровый номер, площадь, назначение и вид разрешённого использования, обременения, аресты и заявленные в суде требования. Выписку можно заказать самому через Госуслуги или Росреестр. Если собственник — физическое лицо, его имя без его согласия в выписке не покажут; данные компании-собственника видны.
Основание права продавца. Договор, по которому он купил помещение, или разрешение на ввод, если он его построил.
Продавца-компанию. Выписку ЕГРЮЛ, полномочия того, кто подписывает договор, признаки банкротства на Федресурсе и арбитражные споры в картотеке арбитражных дел.
Долги и арендаторов. Нет ли задолженности перед управляющей компанией и поставщиками, не сдано ли помещение в аренду.
Технические документы. Поэтажный план, документы на электрическую мощность, данные о нагрузке на перекрытие.

Полный чек-лист проверок — в статье «Как выбрать коммерческое помещение».

Шаг 3. Аванс, задаток или предварительный договор

Аванс подтверждает серьёзность намерений и снимает помещение с продажи на время подготовки сделки. Важно, как он назван в документе:

Аванс — часть цены. Если сделка не состоялась, его возвращают, кто бы ни был виноват.
Задаток — ещё и гарантия (ст. 380–381 ГК РФ). Если сделку сорвал покупатель, задаток остаётся у продавца. Если продавец — он возвращает задаток в двойном размере.

Если до основного договора нужно время, стороны подписывают предварительный договор. В нём должны быть предмет, цена и срок, до которого заключается основной договор (ст. 429 ГК РФ).

Шаг 4. Если помещение в залоге у банка

Помещения, купленные или построенные в кредит, часто остаются в залоге у банка продавца. Продать такое помещение можно, но только с согласия залогодержателя (ст. 37 закона «Об ипотеке»). На практике это выглядит так:

Продавец получает согласие банка и узнаёт сумму, которую нужно погасить.
Стороны договариваются о схеме расчётов, при которой оплата и снятие залога связаны одним условием — обычно это аккредитив.
После оплаты банк продавца подаёт заявление о погашении записи об ипотеке. Росреестр погашает её в течение трёх рабочих дней (ст. 25 закона «Об ипотеке»).

Если вы покупаете в кредит, свой залог зарегистрирует уже ваш банк. Как банки согласуют такую сделку между собой, разобрано в статье о кредите на покупку помещения.

Шаг 5. Договор купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости заключают в письменной форме, одним документом, подписанным обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение для такой сделки не обязательно. В договоре должны быть:

Предмет — адрес, площадь и кадастровый номер помещения. Без точного описания договор считается незаключённым (ст. 554 ГК РФ).
Цена — это существенное условие для недвижимости (ст. 555 ГК РФ). Укажите, включён ли в неё НДС и какой суммой; подробности — в статье «НДС при покупке коммерческого помещения».
Порядок оплаты — аккредитив или другой способ, сроки, условия раскрытия.
Передача — по передаточному акту, в согласованный срок (ст. 556 ГК РФ).
Расходы и ответственность — кто платит пошлину и банку, что будет при просрочке.

Если покупает компания, проверьте свой устав и размер сделки. Для ООО покупка стоимостью 25% балансовой стоимости активов и больше, если она выходит за пределы обычной деятельности, — крупная сделка. На неё нужно согласие общего собрания участников (ст. 46 закона об ООО).

Шаг 6. Расчёты через аккредитив

При аккредитиве покупатель вносит деньги в банк, а банк перечисляет их продавцу только после выполнения условия — обычно после того, как в ЕГРН зарегистрирован переход права к покупателю (ст. 867 ГК РФ). Так защищены обе стороны: продавец видит, что деньги есть, а покупатель не платит, пока помещение не стало его.

Если помещение в залоге, из аккредитива сначала гасят долг продавца перед его банком, остаток получает продавец. Комиссию за аккредитив банки считают по-разному: спросите её заранее и решите в договоре, кто её платит.

Шаг 7. Регистрация перехода права в Росреестре

Право собственности переходит к покупателю с момента регистрации (ст. 551 ГК РФ). Документы подают через МФЦ, онлайн с электронной подписью или через нотариуса.

Сроки — семь рабочих дней при подаче в Росреестр, девять — через МФЦ, один рабочий день — если документы в электронном виде подаёт нотариус (ст. 16 закона № 218-ФЗ).
Госпошлина за регистрацию права — 44 000 ₽ для организации и 4 000 ₽ для физического лица (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Когда регистрация проведена, вы получаете выписку ЕГРН, где собственник — вы. По ней банк раскрывает аккредитив.

Шаг 8. Передача помещения и что сделать после

Помещение принимают по передаточному акту: осматривают, записывают показания счётчиков, получают ключи и документы. После этого:

Договоры. Переоформите на себя договоры с управляющей компанией, энергоснабжающей организацией и поставщиками воды и тепла, а также документы о технологическом присоединении.
Учёт и налоги. Компания принимает помещение на учёт — с этого момента можно заявить вычет НДС, если он вам доступен. Налог на имущество начисляется после регистрации права; как именно его считать, подскажет бухгалтер.
Проект. Для клиники следующий шаг — проект, санитарно-эпидемиологическое заключение и лицензия; порядок — в статье «Требования к помещению для медицинской лицензии».

Как это устроено у помещения на Витебском, 99к1

Продавец — юридическое лицо, собственник помещения. Договор купли-продажи, цена включает НДС 22%. Из 178 025 000 ₽ на НДС приходится 32 102 868,85 ₽.

Залог. По выписке ЕГРН на помещение зарегистрирована ипотека в пользу банка. Продажа идёт с согласия банка-залогодержателя; как правило, расчёты и снятие обременения проводятся одновременно, например через аккредитив. Порядок согласуем до подписания договора, актуальную выписку ЕГРН предоставим.
Документы. Вместе с выпиской ЕГРН пришлём план помещения. Если вашему юристу или банку нужны другие документы, напишите, какие именно.
Покупка части. Помещение продаётся целиком. Можно обсудить покупку одной из трёх частей — примерно по 200 м² по предварительной схеме. Чтобы купить часть, её сначала оформляют как отдельное помещение — технический план и кадастровый учёт, — а сделку по ней проводят тоже с согласия банка-залогодержателя.
Показ. Встретим у входа, пройдём по всем кабинетам и покажем оба входа. Цена и план — на главной странице, помещение под клинику — на странице под медцентр.

Нормы проверены по текстам кодексов и законов на 24.09.2026. Статья описывает обычный порядок сделки и не заменяет работу юриста: условия договора под вашу ситуацию стоит согласовать с ним.

Как проходит сделка по покупке коммерческого помещения