Сколько НДС в цене помещения

С 1 января 2026 года основная ставка НДС — 22% (закон № 425-ФЗ). Когда в договоре написано «цена ... в том числе НДС», налог уже внутри суммы, и его считают так: цена × 22 / 122.

Для помещения на Витебском, 99к1 это выглядит так:

Цена с НДС — 178 025 000 ₽, или 250 000 ₽ за м².
НДС в цене — 32 102 868,85 ₽.
Цена без НДС — 145 922 131,15 ₽, или 204 918 ₽ за м².

Разница больше 32 млн ₽. Поэтому до переговоров о цене стоит понять, какая из двух сумм — ваша настоящая стоимость покупки. Для одних покупателей это цена без НДС, для других — полная.

Проверьте и формулировку в договоре. «В том числе НДС» и «плюс НДС» — это разные деньги: во втором случае налог начисляется сверху.

Кто может принять НДС к вычету

Вычет — это право уменьшить свой НДС к уплате на налог, который вы заплатили продавцу (ст. 171 НК РФ). Для покупки помещения нужны четыре условия:

Вы — плательщик НДС.
Помещение будет использоваться в деятельности, которая облагается НДС: например, для офиса торговой или производственной компании.
Помещение принято на учёт: НДС по основным средствам принимают к вычету после этого (п. 1 ст. 172 НК РФ). По разъяснениям Минфина, регистрации права в Росреестре для этого ждать не обязательно.
У вас есть правильно оформленный счёт-фактура от продавца.

Кто подходит под эти условия:

Компания или ИП на общей системе — да, если помещение нужно для облагаемой деятельности.
Компания или ИП на УСН — зависит от режима. При доходе до 20 млн ₽ за прошлый год упрощенец освобождён от НДС и вычета не получает. При большем доходе он платит НДС: по пониженной ставке 5% или 7% — без права на вычет, либо по общей ставке 22% — с вычетами. Пониженную ставку выбирают минимум на 12 кварталов, поэтому решение о ней стоит принимать с учётом покупки помещения.
Физическое лицо — нет, НДС для него всегда часть цены.

Почему клиника часто не возвращает НДС

Медицинские услуги, которые оказывают медицинские организации и ИП с медицинской лицензией, в основном освобождены от НДС (подп. 2 п. 2 ст. 149 НК РФ). Для клиники это плюс: пациенту не нужно доплачивать налог. Но у освобождения есть обратная сторона. Входной НДС по покупкам для такой деятельности к вычету не принимается, а включается в их стоимость (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Если клиника будет только лечить и все её услуги освобождены, помещение обходится ей в полную цену с НДС. Никакой ошибки здесь нет, так устроен налог. Это нужно заложить в бюджет и в разговор с банком.

Освобождены не все услуги. В ст. 149 прямо указано, что косметические услуги, кроме оплачиваемых из бюджета, под льготу не попадают. Клиника с направлением эстетической косметологии обычно ведёт и облагаемые, и необлагаемые операции.

Смешанная деятельность: пропорция и правило 5%

Когда в одном помещении идут и облагаемые, и освобождённые операции, входной НДС делят пропорционально. Налоговый кодекс требует раздельного учёта, а долю считают по стоимости облагаемых и необлагаемых услуг за квартал (п. 4 и 4.1 ст. 170 НК РФ).

Пример. Клиника покупает всё помещение, и 30% её выручки в квартале покупки — облагаемые услуги. Тогда к вычету идёт около 9,6 млн ₽ из 32 102 868,85 ₽ НДС, а около 22,5 млн ₽ увеличивают стоимость помещения.

Есть и обратная ситуация. Если доля расходов на необлагаемые операции в квартале не больше 5% всех расходов, раздельный учёт можно не вести и принять к вычету весь НДС. Это «правило 5%» из того же п. 4 ст. 170. Оно подходит компании, у которой медицина — небольшая часть бизнеса, а не основной профиль.

Взяли вычет, а потом начали лечить: восстановление НДС

Недвижимость служит долго, и её назначение у владельца может поменяться. Для этого в кодексе есть отдельное правило (ст. 171.1 НК РФ).

Если вы приняли НДС по помещению к вычету, а потом стали использовать его для освобождённых операций, часть налога придётся вернуть в бюджет. Восстанавливают по одной десятой вычета в год — в декларации за последний квартал каждого года, в доле освобождённых операций за этот год. Так продолжается десять лет. Правило не действует, если помещение полностью самортизировано или с ввода его в эксплуатацию у вас прошло 15 лет и больше.

Для помещения на Витебском, 99к1 одна десятая вычета — около 3,2 млн ₽. Если через пару лет после покупки помещение целиком займёт медицина без НДС, в каждом из оставшихся лет десятилетнего периода восстанавливать придётся примерно эту сумму. Поэтому решение о вычете принимают сразу с планом использования помещения на годы вперёд, а не только на ближайший квартал.

Что проверить в договоре и документах

Строка о цене. «... в том числе НДС 22% — [сумма] ₽». Без неё возможен спор о том, включён ли налог в цену.
Продавец — плательщик НДС. Проверьте это до подписания: от этого зависит, будет ли у вас счёт-фактура.
Счёт-фактура. Продавец выставляет её при передаче помещения. Если вы платите аванс, продавец выставит и счёт-фактуру на аванс. НДС с аванса покупатель вправе принять к вычету, а потом восстановить, когда примет к вычету налог по самому помещению.
Дата принятия к учёту. От неё зависит квартал, в котором вы заявите вычет. Согласуйте с бухгалтером, когда помещение будет принято на учёт, и не откладывайте это до регистрации без причины.
Расчёт до сделки. Покажите бухгалтеру проект договора и план использования помещения на ближайшие годы. Он посчитает вычет, долю облагаемых операций и возможное восстановление НДС до того, как вы подпишете договор.

Как это выглядит для помещения на Витебском, 99к1

Продавец — юридическое лицо, собственник помещения. Договор купли-продажи, цена включает НДС 22%. Из 178 025 000 ₽ на НДС приходится 32 102 868,85 ₽, продавец выставит счёт-фактуру.

Офис компании на общей системе. Налог можно принять к вычету, и помещение обойдётся в 145 922 131,15 ₽. Помещение под офис — отдельная страница с планом и сценариями.
Клиника. По ЕГРН вид использования помещения — «помещения кабинета ВОП» (врача общей практики), и для медицины это прямой плюс. Но если все услуги клиники освобождены от НДС, считайте полную цену с НДС. Подробнее о помещении — на странице под медцентр.
Часть помещения. Помещение продаётся целиком. Можно обсудить покупку одной из трёх частей — примерно по 200 м² по предварительной схеме. НДС в цене части считается так же: 22 / 122 от её цены.

Если покупка идёт в кредит, банк смотрит на полную сумму с НДС, а вычет приходит позже. Этот разрыв стоит учесть в графике платежей — разбор кредитов на покупку помещения. Чтобы сравнить покупку с арендой на своих цифрах, откройте калькулятор «купить или арендовать».

Нормы проверены по текстам Налогового кодекса на 24.09.2026. Статья не заменяет консультацию бухгалтера: ставка УСН, доля облагаемых услуг и план использования помещения у каждой компании свои.

НДС при покупке коммерческого помещения: кто вернёт 22%