Помещение под сдачу в аренду: как посчитать доходность

Как посчитать доходность помещения

Чистая доходность = (аренда за оплаченные месяцы − расходы собственника − налог на имущество) ÷ (цена + подготовка + расходы на сделку). Окупаемость — обратная величина: за сколько лет чистый доход вернёт вложения. Валовую доходность (отношение годовой аренды к цене) легко посчитать по объявлению, но она показывает только верхнюю границу.

Что входит в расчёт:

• Ставка — сколько арендатор платит за м² в месяц. Для разных частей помещения она разная: кабинеты с окнами на проспект обычно сдаются дороже глубоких комнат с окнами во двор.
• Простой — месяцы без оплаты: поиск арендатора, его ремонт, арендные каникулы.
• Расходы собственника — содержание и коммунальные платежи в той части, которую не возмещает арендатор, страхование, текущий ремонт.
• Налог на имущество — зависит от налогового режима владельца и от того, попало ли помещение в региональный перечень (подробно ниже).
• Подготовка — проект, отделка и инженерия под арендатора.

Налог на прибыль и платежи по кредиту считают следующим шагом — от чистого дохода.

Учебный пример расчёта доходности

Цифры в примере условные и круглые, чтобы арифметику было легко проверить. Это не помещение на Витебском и не прогноз ставки.

1. Помещение за 50 млн ₽ с НДС.
2. Аренда — 360 000 ₽ в месяц.
3. Простой — один месяц в год.
4. Расходы собственника — 400 000 ₽ в год.
5. Налог на имущество — 500 000 ₽ в год: 2% от кадастровой стоимости 25 млн ₽, если помещение в перечне.
6. Подготовка под арендатора — 5 млн ₽.

Считаем:

• аренда за год: 360 000 ₽ × 12 = 4 320 000 ₽, это 8,6% от цены — валовая доходность;
• за вычетом месяца простоя — 3 960 000 ₽;
• за вычетом расходов собственника — 3 560 000 ₽;
• за вычетом налога на имущество — 3 060 000 ₽ в год;
• вложения: 50 000 000 ₽ + 5 000 000 ₽ = 55 000 000 ₽ (расходы на сделку для простоты не учитываем).

Чистая доходность в примере — 3 060 000 ₽ ÷ 55 000 000 ₽ = 5,6% годовых до налога на прибыль и кредита. Простой, расходы и налог забрали почти треть валового дохода. Если аренда и расходы растут на 4% в год (это цель Банка России по инфляции), чистый доход растёт вместе с ними, а само помещение остаётся у вас и после того, как вложения вернутся.

Что сильнее всего меняет доходность

Меняем по одному допущению, остальные — как в примере:

• аренда выше на 60 000 ₽ в месяц (420 000 ₽): чистыми 3,72 млн ₽ в год, 6,8%;
• аренда ниже на 60 000 ₽ в месяц (300 000 ₽): 2,4 млн ₽ в год, 4,4%;
• простой три месяца вместо одного: 2,34 млн ₽ в год, 4,3%;
• подготовка 7,5 млн ₽ вместо 5 млн ₽: доходность 5,3%.

Аренда и простой весят заметно больше ремонта. Поэтому деньги выгоднее вкладывать в то, что ускорит сдачу и поднимет ставку: планировку под конкретного арендатора и удобный путь посетителя от входа до кабинета. Если расчёт сходится только без простоя и без перерасхода на ремонт, запаса прочности у сделки нет.

Как применить расчёт к помещению на Витебском

В ту же схему подставьте цифры объекта: 712,1 м² за 178 025 000 ₽ с НДС, или 250 000 ₽ за м². Ставку, простой и бюджет подготовки берите из разговора с будущим арендатором — о нём ниже. Если помещение окажется в региональном перечне, налог на имущество считают от кадастровой стоимости, а она меньше половины цены (подробно в разделе о налогах).

Помещение продаётся без отделки: перегородки кабинетов уже стоят, инженерные сети заведены, отделку вы делаете под свой проект. Инвестору это выгодно: не нужно платить за чужой ремонт, который арендатор всё равно переделал бы под себя.

Сдавать целиком, по частям или занять часть самому

Один арендатор на всё помещение упрощает управление, но его уход сразу обнуляет доход со всех 712,1 м². Несколько арендаторов снижают этот риск и добавляют расходы: раздельный учёт, уборку общих зон, согласование доступа. Более высокая ставка за небольшую часть не всегда даёт больший чистый доход.

Для деления у помещения есть предварительная схема из трёх частей: A — 214,9 м², B — 198,9 м², C — 213,6 м² и общая зона A/B — 84,7 м², из них 40,0 м² на 1-м этаже (схема на плане). Коридор, лестница и технические помещения при делении не исчезают. Считайте выручку только с той площади, за которую будут платить, и заранее решите, кто содержит общую зону.

Третий вариант мы советуем посчитать первым: купить помещение целиком, занять часть под свою клинику или офис, а остальное сдать. За свою часть вы больше не платите аренду, которая растёт с каждой индексацией, а доход от сданной площади покрывает часть расходов на всё помещение. Делить помещение в ЕГРН для этого не нужно: сдаваемую площадь отмечают на плане в договоре аренды. В расчёт добавьте аренду, которую вы перестанете платить за своё нынешнее помещение, — её удобно сравнить в калькуляторе «купить или арендовать».

Кому сдавать помещение у метро «Купчино»

Спрос считайте от конкретного арендатора. Помещение находится в здании апарт-отеля IN2IT (Интуит): 988 апартаментов в этом корпусе, 1 521 — во всём комплексе IN2IT. Жильцы и гости комплекса — аудитория для клиники или сервиса рядом с домом.

Для медицины у помещения сильная база: по ЕГРН вид разрешённого использования — «помещения кабинета ВОП» (врача общей практики), есть подъёмник для маломобильных посетителей с 1-го на 2-й этаж. Перекрытие рассчитано на 400 кг/м², электрическая мощность — 70 кВт. Подробности — на странице помещения под медцентр.

Офису или учебному центру подойдёт кабинетная планировка. Сотрудникам и клиентам удобно добираться: около 260 м от метро «Купчино» — 3–4 минуты пешком. Об этом сценарии — на странице помещения под офис. Магазину, которому нужна витрина на уровне тротуара, помещение подходит хуже: основная площадь — на 2-м этаже.

После разговора с будущим арендатором у вас должны быть на руках его требования к помещению, ставка, которую он готов платить, и дата, к которой ему нужно открыться. С этими ответами пересчитайте пример — получится расчёт уже по вашей сделке.

НДС и налог на имущество для инвестора

В цену 178 025 000 ₽ входит НДС 22% — 32 102 868,85 ₽. Компания на общей системе налогообложения принимает его к вычету (ст. 171 НК РФ) и сама платит НДС с арендной платы. Тогда считайте всё без НДС: цену помещения — 145 922 131,15 ₽, аренду, расходы и подготовку — тоже без налога. Доходность в процентах почти не изменится: в учебном примере — 5,4% вместо 5,6%. Она чуть ниже, потому что налог на имущество НДС не содержит и остаётся прежним.

На УСН НДС из цены к вычету не принимают, поэтому считайте от цены с НДС. Компания на УСН не платит НДС с аренды, если доход за прошлый год не превысил порог: 20 млн ₽ для 2026 года, 15 млн ₽ для 2027-го и 10 млн ₽ с 2028-го (разъяснение ФНС). Порог считают по всему доходу владельца на УСН, включая другой бизнес. Аренда из учебного примера — 3,96 млн ₽ в год, она укладывается во все три порога, но вместе с выручкой другого бизнеса сумма может их превысить.

Налог на имущество зависит от двух условий:

• помещение в перечне по ст. 378.2 НК РФ — налог считают от кадастровой стоимости 81 975 667,51 ₽ по ставке 2% (на 2026 год), около 1,64 млн ₽ в год; его платят и на общей системе, и на УСН;
• помещения нет в перечне, компания на общей системе — 2,2% от остаточной стоимости по балансу: около 3,2 млн ₽ в год от цены без НДС, дальше меньше по мере амортизации;
• помещения нет в перечне, компания или ИП на УСН — налога на имущество нет (ст. 346.11 НК РФ).

Перечень на 2026 год утверждён приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 26.12.2025 № 96-п, а ставки публикует ФНС в справочнике по имущественным налогам. Проверьте перечень на год покупки: от него зависит, какую строку из списка выше подставлять в расчёт.

Кредит и продажа в будущем

Платёж по кредиту сравнивайте с чистым доходом, а не с суммой в договоре аренды. Пока идёт отделка, дохода нет, а проценты и содержание уже платите: отложите резерв на эти месяцы, чтобы спокойно вести переговоры с арендаторами. Ставки, льготы и пример платежа — в разборе кредита на покупку помещения.

Будущая продажа — тоже допущение. Посчитайте продажу по цене покупки и по сниженной цене — за вычетом расходов на сделку и остатка долга. Рост цены закладывайте осторожно, даже если район заметно меняется.

С чем прийти на показ

Возьмите план и задачу арендатора. На показе посмотрите оба входа: свой вход с улицы со стороны Дунайского проспекта и второй — из лифтового холла отеля. Пройдите путь посетителя на 2-й этаж и посмотрите, где заведены сети. Цена и условия покупки — в блоке о цене, планировка — на плане помещения.

Пришлите нам ставку, которую назвал ваш будущий арендатор, и напишите, какую часть помещения он хочет занять, — на показе пройдём по нужным кабинетам.